L’ipoteca non è un atto di espropriazione forzata
Un primo punto riguarda la natura dell’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973. Secondo la giurisprudenza consolidata, l’ipoteca esattoriale non costituisce un atto dell’espropriazione forzata. Ne consegue che la sua iscrizione non è subordinata alla preventiva notificazione dell’intimazione di pagamento prevista dall’art. 50, comma 2, per il caso in cui l’espropriazione non sia iniziata entro un anno dalla notificazione della cartella.
Il decorso di un lungo periodo dalla cartella, quindi, non consente di applicare automaticamente all’ipoteca le regole previste per l’avvio dell’esecuzione forzata. Questo non significa, tuttavia, che l’agente della riscossione possa procedere senza una preventiva interlocuzione con il contribuente.
Il preavviso deve precedere l’iscrizione
L’art. 77, comma 2-bis, del d.P.R. n. 602/1973 prevede una specifica comunicazione preventiva. Prima di iscrivere ipoteca, l’agente della riscossione deve comunicare al proprietario dell’immobile che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro trenta giorni, procederà all’iscrizione.
La funzione dell’atto è anche quella di consentire al contribuente di intervenire prima che la garanzia venga effettivamente costituita. È quindi sulla presenza e sulla regolarità di questa fase preventiva, più che sulla quantità di informazioni catastali contenute nell’atto, che deve concentrarsi una prima verifica difensiva.
Il preavviso non deve necessariamente indicare l’immobile
Con la sentenza n. 25944 del 29 settembre 2026, la Corte di cassazione ha ribadito che il preavviso ha una funzione informativa e sollecitatoria e deve consentire di individuare il credito per il quale l’agente della riscossione intende procedere.
Non è invece necessario che la comunicazione individui già lo specifico immobile sul quale verrà successivamente iscritta l’ipoteca. L’individuazione del bene diventa necessaria nel momento in cui la garanzia viene concretamente costituita mediante la pubblicità immobiliare. Per la stessa ragione, la mancata indicazione nel preavviso della rendita catastale o del valore dell’immobile non determina, di per sé, l’illegittimità dell’atto.
La motivazione può richiamare le cartelle precedenti
Quando il preavviso si fonda su cartelle di pagamento già notificate al contribuente, la motivazione può richiamare tali atti senza che sia necessario riprodurne integralmente il contenuto o allegarli nuovamente.
Questo principio non elimina la necessità di verificare la corretta notificazione degli atti presupposti. Se il credito indicato nel preavviso deriva da una cartella mai validamente portata a conoscenza del contribuente, il problema si sposta sulla regolarità della sequenza procedimentale che ha condotto alla misura cautelare.
Quali controlli fare quando si riceve un preavviso di ipoteca
La verifica non dovrebbe fermarsi all’assenza di un dato catastale o alla mancata indicazione del valore dell’immobile. Occorre ricostruire l’intera posizione: quali crediti sono indicati nel preavviso, da quali atti derivano, quando e come tali atti sono stati notificati, se le somme sono ancora dovute e se risultano rispettati i presupposti previsti dalla legge per l’iscrizione.
Devono inoltre essere verificati l’importo complessivo del credito, le soglie previste dall’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973 e l’eventuale presenza di fatti sopravvenuti che incidano sulla pretesa, come pagamenti, provvedimenti di sospensione o annullamenti.
La sentenza n. 25944/2026 offre quindi un’indicazione pratica precisa: non ogni omissione contenuta nel preavviso costituisce un vizio utile per contestare l’ipoteca. La difesa richiede di verificare se siano stati rispettati i passaggi che consentono all’agente della riscossione di arrivare legittimamente all’iscrizione e, soprattutto, se il credito posto a fondamento della misura sia effettivamente esigibile.